住宅購入前に知っておいて損はない「建ぺい率」と「容積率」

マンションを建てる場合はさまざまな法律上の規制がありますが、中でも建築基準法による規制が強く影響します。

 

建築基準法は建築の最低限度の基準を定めるものですが、採光・換気・排煙や構造規制などの単体規定だけではなく、敷地面積に対する建築面積の割合を示す建ぺい率や敷地面積に対する延床面積の割合を示す容積率などの集団規定と呼ばれる規制があります。

 

集団規定の中には高層マンションの計画に影響を与える日影規制や、道路斜線・隣地斜線などの高さの制限もあります。さらに用途地域や防火地域の規制もあり、これらの規制を全てクリアしないとマンションを建てることはできません。

 

住宅購入前に知っておいて損はない「建ぺい率」と「容積率」

 

 

計画の基本となるのは敷地面積です。

敷地面積と前面道路幅・用途地域によりおおよその建設可能な延床面積がわかります。

 

しかしこの延床面積を全て使い切れるかどうかは道路や隣地からの斜線制限や日影規制などの高さの制限がかかわってきます。

 

また防火地域では建築物を耐火建築物等にしなければならず、構造ともかかわってきます。防火地域で延焼の恐れのある部分に付く窓は網入りガラスにしなければならない規制もあります。

 

法規をクリアできるマンションの規模がわかっても構造や採算性の問題もあり、これらを総合的に判断した上でマンションの規模と延床面積が決められていきます。

 

高層マンションは他にも消防法や電波管理法などの規制がかかることから、慎重な調査の上で計画がなされます。マンション計画は単体規定からも影響を受け、最下階の居室において採光に必要な窓の面積がとれないために建物を高層にできない場合もあります。

 

構造規制は1981年の新耐震基準により強化され、それ以降に起こった大地震にも耐え、安全性が証明されています。

 

建築はさまざまな規制をクリアして始めて建てることができますが、基本的な知識は建設会社や不動産会社の専門家だけではなく、住宅購入者も共有しておくことでトラブルがない円滑な取引が可能となります。

 

売却する時の資産価値を考える。

以上のことをふまえると、マンション購入時に、周りにどの程度の大きさ・高さの建物が、今後建設される可能性があるのか?ということにある程度予測が立てられます。

 

例えば、マンションを買った時には、ベランダからの眺望も良かったのに、5年後にその眺めの邪魔になるような、または日当たりに影響するような建物・マンションなどが周りにできてしまった場合、住んでいて気分が良くないのはもちろん、売却する時の価格にも影響してしまうことがあります。

 

このように、マンション自体の問題ではなく、マンションの周辺状況が売却価格・資産価値に大きく影響することもあることは覚えておきましょう。

 

購入時にすでに周りに建物などが建っている場合は、問題ない可能性が大きいですが、空き地・駐車場などの場合には、何年か後になって日当たりに影響を与えるような建物ができてしまう可能性は無きにしも非ずです。

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