不動産投資における「キャッシュフロー」の考え方とは?

 

不動産投資における「キャッシュフロー」の考え方とは?

 

キャッシュフローとは、現金の流れ、金の出入りを指し、不動産投資の基本となっています。キャッシュフローは税を引いた後の利益から返済に充てるお金を引き、そこに減価償却費をプラスするやり方で計算され、金融機関もこうした指標でチェックしています。

 

しかし、税引き後の利益を算出するのが多少厄介であり、様々な要件によって税率も異なり、かかる税金も変わるため、不動産投資を行う際、そこまで計算している人はあまり多くありません。

 

キャッシュフローの考え方として大事なのはいかにプラスを維持するかにあります。もし副業で不動産投資を始めた場合、それがマイナスでは意味がありません。マイナスになる要因としては空き室があったり、諸経費がかかり過ぎたりすることはもちろんですが、返済に充てるお金がかかり過ぎていることも原因の1つです。借入金の金利や返済方法などによってはこの部分が足を引っ張る可能性があります。

 

また、将来的に家賃が下がることも考えられ、そうした先々のことを見ながら不動産投資を行う必要があり、キャッシュフローはこうしたものを見通していく際の指標となります。

 

返済条件を長期にすることで月々の返済額は減るため、その分キャッシュフローの数字は良くなります。このため、キャッシュフローを重視して不動産投資を行う人は借入期間を長めに設定する人が多いです。その分、トータルの返済額は増えてしまいますが、キャッシュフローがいい分、余裕のあるタイミングで繰り上げ返済などを行い、返済額の圧縮を図ることができます。

 

ただ、問題点もあり、今後急激な金利上昇も考えられ、その場合に元金部分の減りが少なくなり、予定していた返済額の低下が見られず、長期的に見た時にキャッシュフローが悪化していく可能性を秘めています。適宜、繰り上げ返済を行う、もしくは金利の上昇が始まりそうな時期を見計らって返済元金を多少多めとっておくといった対応が求められます。

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